Frais de fonctionnement forfaitaires comme alternative au paiement anticipé
Au lieu de verser une avance sur les frais d'exploitation, les propriétaires peuvent, également, convenir avec leurs locataires de frais d'exploitation forfaitaires. Quelle est la différence, qui peut profiter ? .
Les propriétaires qui règlent les frais d'exploitation à l'aide des frais d'exploitation forfaitaires ne sont pas tenus de créer un règlement.
Eau, taxe foncière, frais de conciergerie : certaines dépenses pour un appartement ou une maison peuvent être récupérées par le propriétaire auprès de son locataire. Il a deux possibilités pour cela. Il passe un accord contractuel avec le locataire pour un paiement mensuel anticipé des frais d'exploitation ou un forfait mensuel pour les frais d'exploitation.
Frais de fonctionnement forfaitaires - qu'est-ce que c'est ?
Dans le cas des frais de fonctionnement forfaitaires, le propriétaire donne à son locataire un montant forfaitaire pour les frais de service, que le locataire doit transférer sur le compte du propriétaire chaque mois. Le forfait couvre, alors, tous les frais de service. Cela signifie que le propriétaire n'a pas à effectuer un décompte annuel des charges. C'est également la principale différence avec le paiement anticipé des frais d'exploitation.
Cependant, comme il n'y a pas de bilan annuel, les éventuelles réclamations financières ultérieures ne sont pas non plus applicables. Si les frais d'exploitation réels encourus sont supérieurs à ceux calculés dans le forfait, le propriétaire ne peut pas faire de réclamations ultérieures. En revanche, le locataire n'a pas droit à un remboursement s'il a payé plus que ce qu'il a, finalement, consommé.
Dans le cas des appartements dits à prix fixe (logements sociaux), dont la construction a été subventionnée par l'argent public, les propriétaires ne sont pas autorisés à convenir de tarifs forfaitaires pour les frais annexes. Les frais de fonctionnement doivent donc être payés, exclusivement, mensuellement à l'avance et réglés une fois par an.
convenir contractuellement d'un taux forfaitaire - le choix des mots est important
Si les frais de service doivent être réglés au moyen d'un forfait, cela doit être expressément convenu dans le contrat de location. Dans la pratique, il peut arriver que le libellé du contrat de location ne soit pas clair.
Si un propriétaire a écrit qu'un forfait s'applique au paiement des frais d'exploitation et qu'il a ajouté en même temps qu'il veut régler les comptes, une fois par an, alors la loi le prévoit. La formulation contradictoire doit être interprétée de telle manière qu'ici, il n'a pas été convenu de paiement forfaitaire des frais accessoires, mais d'une avance mensuelle. L'élément décisif, à cet égard, est l'insertion du propriétaire qui doit vouloir régler les frais d'exploitation annuellement de façon globale. Cela signifie qu'il s'agit d'une avance mensuelle, c'est-à-dire d'un paiement partiel soumis à règlement, et non d'un montant forfaitaire.
Si le contrat de location mentionne un "forfait anticipé", on peut, également, supposer qu'il y aura une facturation annuelle. La Cour fédérale de justice l'a interprété ainsi (BGH, réf. : VIII ZR 27/07). Les propriétaires doivent, donc, s'assurer que les termes "paiement anticipé des frais de service" et "frais de service forfaitaires" sont clairement utilisés dans le contrat.
Le règlement des frais de service par un taux forfaitaire - voici comment cela fonctionne
Si le propriétaire a décidé d'un forfait pour les frais d'exploitation, il ne peut bien sûr pas fixer un montant à sa discrétion. Le contrat de location doit indiquer avec précision les types de frais de service qui doivent être couverts par le forfait et ceux qui doivent être réglés séparément. Sinon, en cas de litige, les tribunaux considéreront que le forfait couvre tous les frais de service autorisés.
Vous trouverez, sur notre site web, les charges que les propriétaires sont autorisés à répercuter sur le locataire.
Comme pour le paiement anticipé des frais d'exploitation, les dispositions suivantes s'appliquent, également, au forfait. Selon l'ordonnance sur les frais de chauffage, au moins 50 et au plus 70 % des frais de chauffage doivent être facturés en fonction de la consommation.
La part de consommation ne peut, alors, pas faire partie d'un accord forfaitaire. Exception : l'ordonnance sur les frais de chauffage ne s'applique pas aux maisons bi-familiales ou aux maisons individuelles avec un appartement de grand-mère où le propriétaire vit lui-même dans un appartement.
Afin de déterminer la valeur optimale du forfait, le propriétaire doit baser le montant du forfait sur les valeurs réelles de consommation des dernières années. Par exemple, il peut utiliser les avis publics et les factures qu'il a reçus pour ses biens.
Étant donné qu'un forfait pour frais d'exploitation comporte, toujours, un risque de calcul, les propriétaires sont autorisés à ajuster, régulièrement, le forfait conformément au §560 I 3 BGB. Dans cet article, notre auteur a résumé, pour vous, la manière dont cela peut être fait.
Lorsque le montant forfaitaire est une alternative au paiement anticipé
En raison du risque de coût, qui est difficile à calculer, les forfaits pour les frais de fonctionnement sont plutôt inhabituels, dans la pratique. Cependant, c'est souvent, la méthode de choix pour les baux à court terme. Si, par exemple, vous louez une chambre à un étudiant, vous vous épargnez la fastidieuse facturation.
Dans le cas des frais de fonctionnement forfaitaires, le propriétaire économise la facture, mais ne peut pas exiger d'argent supplémentaire du locataire. En contrepartie, le locataire n'a pas non plus droit à un remboursement s'il a payé trop cher. En règle générale, il ne peut même pas demander à voir le calcul du propriétaire. À long terme, tant les locataires que les propriétaires considèrent que ce mode de règlement, qui est pratique en soi, n'est pas équitable, car n'importe qui peut facilement penser qu'il a payé en plus.
